СУБЪЕКТИВНО
Посмотрим, как живет отрасль, дающая работу половине занятых в экономике. Официальные данные гласят: живет замечательно. Однако, как водится в последнее время, бравурные отчеты оказываются сомнительными.
В прошлом году, сообщил месяц назад вице-премьер Марат Хуснуллин, введено 92,6 млн кв. м, что на 13% больше годом ранее. Более того, по словам чиновника, это самый большой объем за всю историю, начиная с Советского Союза. Сравнение лестное, особенно если вспомнить, как люди в то время десятилетиями ютились в коммуналках, ожидая милости от государства.
Напомню, по указу президента Путина к 2030 г. страна должна вводить по 120 млн кв. м. Прежний указ предписывал достичь цели в 2024 г., однако и сегодня показатель сильно похож на парадный подъезд, внутри украшенный облупившейся штукатуркой. Например, г-н Хуснуллин сообщил, что в 2021 г. улучшили жильё 4,2 млн семей. В январе ВЦИОМ выявил, что нуждающихся 22,7 млн семей, тогда как за 5 лет в комфортное жилье перебрались 17,6 млн семей. Но жизнь – штука полосатая: у 13,1 млн семей, наоборот, возникла потребность иметь жилье покомфортнее. То есть прогресс вроде бы налицо, вот только темпы его черепашьи.
Еще один нюанс: в 2021 г. на индивидуальные дома, по данным Росстата, пришлось 39,8 млн кв. м, а на многоквартирные дома – 42,4 млн кв. м. Действительно, спрос на кредиты под ИЖС не просто вырос – подскочил в 2-3 раза. Особенно в сельской местности. За чудо можно счесть свежее разрешение: наконец-то фермерам можно – после 30-летнего хождения по мукам – строить жилье на своей земле! Эксперты прогнозируют, что в 2022 г. спрос на ИЖС подтолкнут и льготная ипотека (если она выживет в новых геополитических условиях), и распространение экскроу-счетов (привлечение застройщиками кредитов, а не денег заказчиков, когда проект реализуется индустриальным способом).
Но и здесь не без загвоздок. Во- первых, импульс пока идет от заказчиков, а вот застройщики…
– Кредитный продукт мы начали предоставлять до 1 марта, – говорит Светлана Назарова, управляющий директор – начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка. – Но если честно, той активности от девелоперов сегмента ИЖС, на которую рассчитывали, мы не получили. Пять реализованных пилотных проектов в разных субъектах, еще около пяти сделок – на рассмотрении, вот, собственно, и все. У нас есть точка зрения, что сделать для активизации процесса. Наверное, прежде всего нужен гарантированный спрос, в том числе некие льготные программы субсидирования, более интересные для физических лиц, чем те, что есть. Хотя бы потому, что стоимость лота в ИЖС выше.
Здесь на миг прервём Назарову. Обратите внимание: «квадрат» в ИЖС дороже, чем в многоквартирном доме! А это значит, что больше половины годового объема введенного жилья пришлось на россиян, чьи доходы как минимум выше средних в стране. Посмотрите вокруг областных центров на местные «рублевки» – увидите роскошные коттеджи и поймете, кому они по карману.
Во-вторых, Назарова обратила внимание на то, что застройщики огромные деньги направляют на инфраструктуру в рамках ИЖС. По мнению эксперта, их тоже надо либо субсидировать, либо компенсировать процентные ставки по кредитам. В противном случае, как отмечал президент Национального объединения строителей Антон Глушков, никакого массового прихода городских девелоперов на рынок ИЖС не случится. Это подтверждает и эксперимент с дальневосточным гектаром: обзаводиться домами в чистом поле люди не очень-то захотели, и жителей там с каждым годом все меньше.
Но отрасль жива не одними «квадратами». А вот по части бюджетных строек дела по итогам прошлого года обстоят куда как хуже: план выполнен лишь наполовину. Еще провальнее – с федеральной адресной инвестпрограммой: новыми школами, больницами, учебными корпусам и прочими объектами социальной инфраструктуры: сдано 42% объектов, хотя их число, сравнительно с 2013 г., сократилось втрое. Только незавершенка зарыла в землю 4 трлн руб. – почти четверть федеральной казны. И такие потери – наши налоги – растут из года в год.
– Проблемы с федеральными инвестпрограммами давно стали хроническими, – объясняет сопредседатель комитета по строительству «Деловой России» Михаил Викторов. – Выполнение по регионам очень разное: от 20–30% до 80–90%. Эти показатели зависят от усилий руководства региона, строительного блока. А проблемы связаны прежде всего с качеством проектной и сметной документации. Очень часто для того, чтобы успеть попасть в соответствующие реестры и списки программ, подается документация, проработанная крайне слабо, которая порой изменяется почти на 100%.
Вот лишь один аспект. В последние годы число заключенных контрактов сокращается, а расторгнутых – увеличивается. Главная причина, по словам Антона Глушкова, президента национального объединения строителей (НОСТРОЙ), – цены для государства расходятся с рыночными. Чехарда прежде всего связана с системой ценообразования и удорожанием материалов. По данным НОСТРОЙ, в 2021 г. металл подорожал вдвое, битум – на 43%, кирпич – на 38%, а минеральная вата – и вовсе на 80%. Даже крупные подрядчики отказывались от долгосрочных контрактов.
С 2015 г. в правительстве говорят о реформе ценообразования. В её основе – мониторинг не придуманных чиновниками, а рыночных цен. Последний рубеж – 3-й квартал 2022 г. Но и эти планы вилами на воде писаны. Информационная система по подрядчикам и поставщикам наполнена едва наполовину, а по позициям ресурсов – и вовсе на 3-4%.
Очередная проблема отрасли: не хватает 1,5-2 млн работников. Без привлечения мигрантов не сохранить текущие объемы, считает глава НОСТРОЙ Глушков. А тут еще власти генерируют противоречивые сигналы. С одной стороны, экс-премьер Медведев, замглавы Совбеза РФ, назначенный президентом еще и курировать межведомственную комиссию по проблемам миграции, в феврале заговорил об угрозе образования этнических кланов. Они, дескать, «живут по собственным законам и понятиям и, самое главное, игнорируют наши законы». Примерно о том же говорит и председатель Следственного комитета Бастрыкин.
С другой стороны, Россия амнистировала более 120 тыс. мигрантов из Таджикистана, которым был запрещен въезд в страну. А еще министр сельского хозяйства Патрушев получил разрешение увеличить квоты для граждан Узбекистана, которые в новом сезоне будут работать на российских полях. И это не единственный пример. Но самое странное – ведь много лет существует межведомственная правительственная комиссия по миграционной политике. Она что, недоумевает Александр Брод, член президентского Совета по правам человека, не справляется с обязанностями?
Впрочем, оценки и прогнозы экспертов относятся к январю- началу февраля, до объявления России санкций на фоне геополитики. И хотя они в полную силу не вступили, сам факт уже сработал. Например, заморозка золотовалютных резервов – а половина из более чем $630 млрд вложена в иностранные ценные бумаги – заставила ЦБ поднять контрольную ставку до небывалых 20%. В середине февраля, после повышения ставки до 9,5%, г-н Хуснуллин говорил, что это «является для нас серьезной угрозой, угрозой вообще для развития жилищного строительства, и мы сейчас думаем, как эту проблему решать». В Минстрое тогда рост контрольной ставки называли «ключевым риском» достижения ежегодного ввода 120 млн кв. м. А теперь? Ряд банков уже приостановил выдачу ипотеки. Понятно, что и желающих влезать в такую кабалу всё меньше. По данным ЦБ, на 1 февраля 2022 г. ипотечники задолжали банкам 11,9 трлн руб. Просрочка за год снизилась с 0,8% до 0,5%. Однако инфляция начинает бить все рекорды, а доходы расти не желают. И многие эксперты ожидают не снижения, а роста просрочки.
Правительство внесло в Госдуму пакет законопроектов для поддержки граждан и бизнеса. Один из них – возвращение кредитных каникул. Такая мера уже действовала во время пандемии. Попросить каникулы смогут физлица, а также субъекты малого и среднего бизнеса. При этом заемщики должны заключить кредитный договор до 1 марта 2022 г., или до вступления закона в силу. Получить отсрочку по платежам смогут и те, кто пользовался каникулами раньше. Когда законопроект примут, подать заявку на пересмотр условий обслуживания кредита, в том числе ипотеки, можно до 30 сентября 2022 года.
Второй законопроект предполагает новый порядок мер налогового контроля и перенос уплаты сборов позже. Правительство наделяется правом до конца года приостанавливать, отменять или переносить на более поздний срок меры налогового контроля, а также продлевать уплату разных взносов. Еще Кабмин сможет продлевать сроки авансовых платежей по региональным и местным налогам, а также предоставление налоговой отчетности и исполнение требований об уплате налогов, сборов, страховых взносов.
Третий законопроект касается четвертой амнистии капиталов – добровольного декларирования активов и банковских счетов. На этот раз россиянам предлагается задекларировать не только ценные бумаги, как было в рамках предыдущего этапа амнистии, но и другие финансовые активы. Под амнистию попадут и наличные средства.
Время покажет, как долго будут действовать меры поддержки и насколько эффективными окажутся. Они тем более актуальны еще и потому, что если в 2021 г. средняя цена «квадрата» в стране поднялась до 80 тыс. руб., а за «вторичку» к декабрю платили почти на 20% больше. Но сегодня ипотека уже подорожала до 25%, сделки на вторичном рынке жилья упали до 70%. Относительно многоквартирных домов застройщики, скорее всего, свернут свои программы субсидирования кредитных ставок, да и строить массовое жилье на фоне роста себестоимости нерентабельно. Как только курс доллара взвился выше 100 руб., поставщики объявили о подорожании материалов на 30% уже с марта. И в первую очередь – импортных, доля которых в жилье около 40%. Но даже замена их отечественными, если это вообще реально, не спасет от существенного подорожания жилья, уверены эксперты. Некоторые крупные компании приостановили поставки, а другие перестали выставлять счета, намереваясь поднять цены. А иностранные производители в области энергомашиностроения, электроники приостановили сотрудничество, сообщили в ГК ФСК.
Правительство выделило 126 млрд руб., чтобы компенсировать скачки цен на материалы. Но массовое строительство жилья на 20-25% зависит от валюты. А по этому поводу власти пока молчат.
Игорь ОГНЕВ
